تحلیل قیمت مسکن در تهران (پنج سال اخیر)

• ۲۵ بهمن ۱۴۰۱
• یک نظر

قیمت مسکن در ایران وضعیت نابه‌سامانی دارد. وضعیت اقتصادی کشور، بودجه‌بندی دولت در حوزه مسکن، رکود تورمی و نوسانات ارزی فقط چند مورد از عواملی هستند که در سال‌های اخیر روی قیمت مسکن اثر داشته‌اند. برای تحلیل قیمت مسکن در تهران و ایران باید عوامل و دلایل اقتصادی خردوکلان مختلفی را بررسی کنیم. تحلیل‌ها نشان می‌دهد که وضعیت بازار مسکن در تهران در طی دهه اخیر مطلوب نبوده است. قیمت محصولات و مصالح لازم برای ساخت‌وساز مانند خرید میلگرد، تیرآهن، پروفیل و سایر آهن‌آلات مورد استفاده در ساخت و ساز یا شن‌وماسه هم در تحلیل قیمت مسکن نقش دارند. در ادامه از همه این‌ها خواهید خواند.

قیمت مسکن در تهران در سال‌های اخیر

نگاهی به آمار قیمت مسکن در سال‌های اخیر، نشان می‌دهد که در بازه‌ای ۱۰ ساله، رشد قیمت در این بازار حدود ۱۴۳۲درصد بوده است. باورکردنی نیست اما واقعیت دارد. افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن از اواخر سال ۹۶ و شروع سال ۹۷ شروع شد. پیش از آن هم مسیر بازار مسکن در کشور و به‌ویژه تهران با روند درستی پیش نمی‌رفت اما بازار خارج از کنترل‌شده کشور در این سال‌ها به‌شدت تغییر و افزایش قیمت را تجربه کرد. یکی از دلایل عمده اثرگذار بر قیمت مسکن در سال‌های اخیر، تشدید رکود تورمی بوده است.

رکود تورمی ناشی از وقوع دو مشکل بسیار بزرگ رکود در اقتصاد و تورم است. هریک از این‌ها می‌تواند اوضاع یک اکوسیستم اقتصادی را به‌کلی تضعیف کند، چه برسد به آنکه هر دو با هم در مقطعی طولانی بر بازارهای کشور سایه بیاندازند. منظور از رکود، رشد منفی اقتصاد در بازه‌ای پی‌درپی است. تورم هم که به افزایش پیوسته سطح قیمت‌ها اشاره دارد. افزایش غیرمتناسب سطح عمومی قیمت‌ها بازار مسکن را هم تحت‌الشعاع قرار داده است. تولید، درآمد، اشتغال و تجارت با رکود تورمی در وضعیت نامساعدی قرار می‌گیرد. این چیزی است که برای کشور رخ داده و بازار مسکن را به‌شدت در بهت و شوک قیمت‌ها فروبرده است.

گرانی قیمت‌های بازار و مسکن ملی

گرانی مسکن در سال‌های اخیر دامن مسکن ملی را هم گرفته است. پیش‌بینی‌های کارشناسان و وعده‌های دولت برای خانه‌دارکردن اقشار با درآمد کمتر به‌واسطه ساخت‌وساز مسکن ملی هم به‌جایی نرسیده است. بسیاری از متقاضیان این نوع از مسکن هم حتی از شرکت‌کردن در این طرح پشیمان شده‌اند چون افزایش قیمت‌ها، این بخش از تولید مسکن در کشور را هم دشوار و گران کرده است. وعده‌هایی مبتنی بر افزایش وام مسکن تا ۷۰۰ میلیون مطرح شده بود اما هیچ‌گاه این وعده‌ها از سطح کلام خارج نشدند.

اثرات افزایش نرخ مسکن روی اجاره‌ها

وضعیت نابه‌سامان بازار مسکن روی بازار اجاره‌بها هم اثرات شدیدی گذاشته است. فقط بحث معاملات خریدوفروش نیست. در دو سال اخیر، اجاره‌بهای مسکن در پایتخت حدود ۸۳درصد رشد داشته است. دولت‌ها مقرراتی در زمینه اجاره‌بها و سقف افزایش آن اعلام می‌کنند که در عمل نه شنیده می‌شوند و نه اجرا. برای نمونه، سال ۱۴۰۰ اعلام شد که نرخ اجاره‌بها تا سقف ۲۵درصد اجازه افزایش دارد. این روند با موفقیت روبه‌رو نشد. تغییرات صعودی قیمت مسکن، بازار اجاره‌بهای تهران و شهرستان‌ها را هم به‌طرز وحشتناکی تحت‌تأثیر قرار داده است.

شیب رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر

برای تحلیل قیمت مسکن در تهران در ۵ سال اخیر باید نگاهی به شیب رشد قیمت‌ها داشته باشیم. تورم در خردادماه ۱۴۰۱ به ۲۷.۵ درصد رسید. با وجود این تورم، بازار مسکن در بهار، افتی ۴.۵درصدی داشت اما این کاهش نشانی از بهبود در وضعیت بازار مسکن نبوده و نیست.

در طی سه سال گذشته، قیمت مسکن حدود ۸۰ درصد افزایش را از سر گذرانده است. در میان سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۱، قیمت مسکن در تهران بیشتر از ۶۰۰ درصد رشد داشته است. این افزایش قیمت‌ها با راکدشدن بازار معاملات همراه می‌شود. چنین افزایش خارج از قاعده‌ای به‌نفع هیچ‌کس نیست و برای همین، حتی در مقام فروشنده هم نمی‌توان به رشد و سودی دست پیدا کرد. معاملات بسیار اندکی در حوزه مسکن صورت می‌گیرد و خرید یا فروش به‌نفع هیچ‌کس نیست. تحرکاتی که در این بازار صورت می‌گیرد هم نتیجه معاملات محدودی است که با هدف سرمایه‌گذاری‌های بزرگ انجام نشده‌اند. بالارفتن ارزش ملک به‌شکلی غیرعادی برای هیچ مالکی هم سودآور نیست و نشان از وضعیت بیماری دارد که اگر مهار نشود، عواقب سنگینش خساراتی بسیار بیشتر به همه وارد خواهد آورد.

افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی

یکی از مهم‌ترین مسائل که در قیمت‌گذاری و بازار مسکن نقش تعیین‌کننده‌ای دارد، قیمت نهاده‌های ساختمانی است. باید دید که وضعیت اقتصادی چطور باعث بروز تغییرات در بازار مصالح و مواد ساخت‌وساز می‌شود. افزایش قیمت‌ها و تورم در این بازارها می‌توانند روی ساخت‌وساز و نرخ مسکن اثر بگذارند. تورم در گروه محصولاتی مانند آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل دروپنجره هم قابل‌اعتنا بوده است.

در طی ماه‌های بهار ۱۴۰۱، تورم این محصولات ۱۸.۲درصد بوده است. فقط بحث آهن‌آلات و مقاطع فولادی نیست، مصالح دیگری مانند سیمان، بتن و شن هم دچار تورم بوده‌اند. نرخ تورم این گروه از محصولات ساختمانی حدود ۷۰درصد بوده است. برای ورود به بازار مسکن برای ساخت‌وساز یا معاملات نیاز به پیگیری دقیق بازار مواد اولیه و مصالح ساختمانی وجود دارد. پیگیری قیمت مصالحی مانند خرید تیرآهن یا موارد دیگر از ملزومات تحلیل قیمت مسکن در تهران و شهرهای دیگر است.

در آخر

برای بررسی و تحلیل قیمت بازار مسکن در تهران در ۵ سال اخیر یا هر بازه زمانی دیگری می‌توان به عوامل مختلفی نگاه کرد. توجه به بازار مصالح ساختمانی هم در این زمینه بسیار مهم و البته مفید است. برای آگاهی از قیمت‌ مقاطع فولادی مختلف مثلا آگاهی از قیمت فروش نبشی یا مصالحی مانند بتن و ماسه باید به مراجع آگاه و دقیق سر بزنید. رصد قیمت‌ها از طریق پایگاه‌های معتبر است که در تحلیل به شما کمک می‌کند. بازرگانی فولاد آیرومارت (پیشرو صنعت نفت آسیا) از شرکت‌های فعال در حوزه استعلام قیمت‌ مقاطع فولادی است. این پایگاه، معتبر، دقیق و کاملا به‌روز است و به‌راحتی می‌توانید برای آگاهی از قیمت انواع آهن آلات به آن مراجعه کنید. راه‌های ارتباطی با این شرکت به‌شرح زیر است:

• با شماره تلفن ۴۵۳۰۶-۰۲۱ تماس بگیرید.
• به وبسایت iromart.com مراجعه کنید.

آیرومارت علاوه بر فعالیت در حوزه استعلام و اطلاع‌رسانی قیمت‌ها در زمینه تأمین و بازرگانی داخلی و خارجی مقاطع فولادی مختلف مشغول به کار است. این پایگاه درباره نوسانات قیمتی تحلیل‌هایی هم ارائه می‌کند که بررسی‌شان خالی از لطف نیست.